유불리따져보고 결정하는 계산기
2026.3 월지급금 인상(평균 3.13%) · 보증료 개편 반영

주택연금 받을까,
집을 줄여 생활비를 마련할까

지금 집에 살면서 주택연금을 받을 때, 작은 집으로 옮기고 남는 돈을 나눠 쓸 때, 작은 집으로 옮기고 거기서 주택연금까지 받을 때를 매달 쓸 수 있는 돈과 나중에 남는 재산으로 비교합니다. 주택연금 월지급금은 한국주택금융공사의 2026년 공식 표를 그대로 씁니다.

마지막 업데이트 2026.9.25 · 반영 규정: 주택금융공사 월지급금 표(2026.3.1) · 보증료 1.0%/0.95% · 중개보수·취득세

① 지금 집

세
주택연금은 부부 중 나이가 적은 사람 기준입니다. 한 명이라도 55세 이상이면 가입할 수 있습니다.
억원
주택연금은 시세(한국부동산원·KB) 기준으로 계산합니다. 가입은 부부 합산 공시가격 12억 원 이하만 가능합니다.

② 옮길 작은 집

억원
만원
이사비, 도배·수리, 가전 교체 등.
만원
1세대 1주택으로 2년 이상 보유(취득 때 조정지역이면 2년 거주)하고 12억 원 이하에 팔면 0원입니다. 12억 원 초과분은 과세되니 세무서·세무사에 확인한 금액을 넣으세요.
85㎡ 초과면 취득세에 농어촌특별세 0.2%가 붙습니다.
세부 가정 조정
세
집 판 돈을 이 나이까지 똑같이 나눠 쓴다고 봅니다. 주택연금은 이 나이 이후에도 평생 나옵니다.
% / 년
예금·채권 등 세후 기준으로 넣으세요.
% / 년
나중에 남는 재산을 계산할 때만 씁니다.
% / 년
COFIX(신규취급액) + 0.85%p 변동금리. 여기에 연보증료 0.95%가 더해져 대출잔액이 불어납니다.
판정
—

지금 집 + 주택연금

평생
—원 / 월
월지급금종신·정액형—
초기보증료주택가격 1%, 대출잔액에 더해짐—
90세 때 남는 재산—

작은 집 + 차액 쓰기

—
—원 / 월
팔고 사는 비용중개보수·취득세·이사—
손에 남는 돈—
나눠 쓰는 돈—
90세 때 남는 재산—

작은 집 + 주택연금

—
—원 / 월
작은 집 주택연금평생—
차액 나눠 쓰기—
90세 때 남는 재산—
—
가입 나이지금 집작은 집
이 계산의 가정 보기
  • 주택연금 월지급금: 한국주택금융공사 '월지급금 일람표'(일반주택, 종신지급방식 정액형, 2026.3.1 신규 신청분부터, 2026.6.1 일람표 동일) 값을 그대로 씁니다. 1억 원 단위 사이 가격은 앞뒤 값을 직선으로 이어 계산했고, 1억 원 미만은 1억 원 값에 비례, 12억 원 초과는 12억 원 값으로 봤습니다. 정확한 금액은 공사 '예상연금조회'로 확인하세요.
  • 검증: 70세·3억 원 → 월 923,000원, 72세·4억 원 → 월 1,338,000원으로 공사·금융위 발표와 같습니다.
  • 주택연금 대출잔액: 초기보증료(주택가격 1%, 2026.3~) + 매달 받은 돈에 (대출금리 + 연보증료 0.95%)가 월복리로 붙는다고 봤습니다. 나중에 남는 재산은 '그때 집값 − 대출잔액'이고, 대출잔액이 집값보다 커도 상속인이 더 갚지 않습니다(부족분 청구 없음).
  • 팔고 사는 비용: 중개보수는 공인중개사법 시행규칙 상한요율(매매 2억~9억 0.4%, 9억~12억 0.5%, 12억~15억 0.6%, 15억 이상 0.7% 등, 부가세 별도)을 팔 때와 살 때 모두 적용했습니다. 취득세는 6억 이하 1%, 6억~9억 (가격×2/3억 − 3)%, 9억 초과 3%에 지방교육세(취득세의 10%), 85㎡ 초과면 농어촌특별세 0.2%를 더했습니다(1주택 기준).
  • 차액 나눠 쓰기: 손에 남는 돈을 입력한 수익률로 굴리면서 계획한 나이까지 매달 같은 금액을 꺼내 쓴다고 봤습니다. 그 나이가 되면 돈이 0원이 됩니다. 이자소득 등 금융소득이 연 1,000만 원을 넘으면 건강보험료에 반영될 수 있습니다.
  • 주택연금 월지급금은 물가에 따라 오르지 않는 정액입니다. 차액 나눠 쓰기도 같은 금액을 꺼내 쓴다고 봐서 두 방식을 같은 기준으로 비교했습니다.
  • 재산세 감면(주택연금 가입 시 5억 원 이하분 25%, 2027년 말까지), 건강보험 지역보험료의 재산 점수 변화, 관리비 차이는 넣지 않았습니다.

이어서 계산해보기

국민연금을 더 늘리고 싶다면국민연금 추납·임의가입 계산기낸 돈이 월 연금을 얼마나 늘릴까부모님 실손보험도 점검한다면실손(실비) 전환 계산기유지·할인특약·5세대 전환, 3년간 얼마?

2026년 주택연금, 무엇이 바뀌었나

어떤 선택이 맞을까

자주 묻는 질문

주택연금은 얼마나 받나요?

2026년 3월 이후 신규 가입 기준으로 70세·시세 3억 원이면 월 92만 3천 원, 72세·4억 원이면 월 133만 8천 원입니다(종신 정액형). 나이가 많고 집값이 높을수록 많이 받지만, 나이가 많고 고가 주택이면 상한에 걸려 더 오르지 않습니다.

주택연금을 받으면 건강보험료가 오르나요?

주택연금 월지급금은 연금소득이 아니라 집을 담보로 받는 대출금이라, 건강보험료 소득이나 피부양자 소득 요건에 들어가지 않는 것으로 봅니다. 다만 집은 여전히 재산으로 잡힙니다. 반대로 집을 팔고 받은 돈을 예금에 넣으면 이자가 연 1,000만 원을 넘을 때 건강보험료에 반영될 수 있습니다.

집값이 오르면 손해 아닌가요?

주택연금 월지급금은 가입할 때 집값으로 정해지고 나중에 집값이 올라도 늘지 않습니다. 대신 부부가 모두 사망한 뒤 집을 팔아 대출을 갚고 남은 돈은 상속인이 받으므로, 집값 상승분이 사라지는 것은 아닙니다. 반대로 집값이 떨어져 대출잔액보다 낮아져도 부족분을 청구하지 않습니다.

세금 혜택이 있나요?

1주택자가 주택연금에 가입하면 재산세가 시가표준액 5억 원 이하분에 대해 25% 줄어듭니다(2027년 말까지). 저당권 설정 때 등록면허세 감면, 농어촌특별세 면제, 국민주택채권 매입 면제도 있습니다. 다른 연금소득이 있다면 주택연금 이자비용을 연 200만 원까지 연금소득에서 뺄 수 있습니다.

이 계산 결과를 믿고 결정해도 되나요?

월지급금은 공사 공식 표를 그대로 썼지만, 1억 원 단위 사이 가격과 대출잔액·남는 재산은 추정치입니다. 가입 전에는 한국주택금융공사(1688-8114) 예상연금조회로 정확한 금액을 확인하고, 집을 팔 계획이라면 양도세를 세무서나 세무사에게 확인하세요.